Pourquoi garder un toit au-dessus de votre tête devient encore plus difficile

Les loyers ont augmenté de pourcentages à deux chiffres dans certaines villes. Pendant ce temps, l’achat d’une maison est le plus inabordable depuis le milieu des années 1980. Avoir des intérêts hypothécaires dépassé 6% et les prix de l’immobilier restent juste en dehors de la records frappé ces derniers mois, les prix de nombreux acheteurs potentiels de maison hors du marché.

Et bien qu’il y ait des signes de refroidissement sur le marché, il ne semble pas que beaucoup de soulagement soit en vue pour les acheteurs de maisons.

Il y a un an, un acheteur qui misait 20 % sur une maison unifamiliale au prix moyen de 363 800 $ et finançait le reste avec un taux hypothécaire de 2,88 % — la moyenne de l’époque — avait une mensualité de 1 208 $.

Aujourd’hui, un propriétaire achète la maison au prix moyen, qui est maintenant de 396 300 $, avec une hypothèque sur le moyenne actuelle de 6,29% paierait 1 960 $ par mois en capital et intérêts. C’est 752 $ de plus par mois.
De inflation augmentent la plupart des dépenses des ménages, mais peu d’acheteurs potentiels peuvent se permettre ces paiements mensuels plus élevés.
Quelle sera ma mensualité hypothécaire ?

Au cours des cinq dernières années, le prix médian des maisons a augmenté de 60 %, tandis que les revenus médians ont augmenté de moins de 15 %, a déclaré Andy Walden, vice-président de la recherche commerciale chez Black Knight, une société de bases de données hypothécaires.

“Les prix des maisons sont considérablement confondus avec les niveaux de revenu”, a déclaré Walden.

Les Américains dépensent désormais plus de 35% de leur revenu médian en paiements mensuels de capital et d’intérêts sur cette maison à prix moyen nouvellement achetée. Historiquement, les Américains ont dépensé près de 25 % de leur revenu médian en paiements.

Pour revenir à ce niveau, a déclaré Walden, une combinaison de ces choses devrait se produire : le revenu d’une personne devrait augmenter de 40 %, le taux hypothécaire devrait être réduit de moitié, ou il y aurait une baisse de 30 % le prix moyen d’une maison.

Mais aucune de ces choses n’est susceptible de se produire de si tôt.

Comment on est venu ici?

Une partie des raisons pour lesquelles le logement a : devenir si cher est que les taux hypothécaires record pendant la pandémie de Covid-19 ont stimulé la demande de logements, ce qui a fait grimper les prix. Avec plusieurs acheteurs en concurrence pour un nombre limité de maisons à vendre, des guerres d’enchères et offres en espèces devenu monnaie courante, poussant les prix à des niveaux record.

Aujourd’hui, les acheteurs sont aux prises avec une combinaison de prix élevés des maisons et de taux hypothécaires en hausse.

“Le point sensible est survenu lorsque les taux sont revenus à leur niveau de 6%”, a déclaré Walden.

L’autre côté du problème est l’approvisionnement. Les acheteurs enthousiastes ont été confrontés à une pénurie de logements à l’échelle nationale qui se préparait depuis longtemps, créant une inadéquation entre l’offre et la demande qui a fait grimper les prix des maisons.

Les États-Unis sont à environ 5,5 millions de foyers Selon la National Association of Realtors, les constructeurs n’ont pas réussi à suivre les tendances des bâtiments historiques au cours des 20 dernières années. Si vous incluez la destruction de biens due à la démolition ou aux catastrophes naturelles, entre autres, le déficit total sur cette période pourrait être plus proche de 6,8 millions.
Dois-je louer ou acheter une maison ?

La pénurie d’unités est si grande qu’il faudrait plus d’une décennie pour rattraper son retard, selon NAR.

Mais même si davantage de maisons et d’appartements sont construits, cela n’a pas d’importance à moins que les gens ne puissent se le permettre.

En avril 2021, un ménage devait gagner environ 80 000 $ par an pour s’offrir la maison au prix médian avec un modeste acompte de 3,5 %. Un an plus tard, le revenu requis était de 108 000 $. Cette augmentation des coûts signifie qu’environ 4 millions de ménages locataires auraient pu acheter la maison au prix médian l’année dernière ne pouvait pas faire ça douze mois plus tardselon le Joint Center for Housing Studies de l’Université de Harvard.
Sans maison à soudoyer, les locataires restent assis, faire grimper les loyers encore plus loin dans un un marché déjà tendu.
Les villes de la Sun Belt, telles que Phoenix et Austin, ont vu certains des la plus forte augmentation des coûts de logement pendant la pandémie. À Miami, le le prix de l’immobilier augmente de 33% d’il y a un an, et les loyers augmentent de 17% de l’année dernière, selon Realtor.com. Mais la crise de l’abordabilité se joue à l’échelle nationale, dans toutes les régions du pays.
Alors que les locataires atteignent la limite de ce qu’ils peuvent se permettre chaque mois, l’accession à la propriété devient de plus en plus hors de portée car ils ont du mal à épargner pour un acompte. Cela creuse l’écart de richesse et réduit les inégalités entre ceux qui bénéficient financièrement de la propriété et ceux qui n’en bénéficient pas. Il élargit également la écart racial d’accession à la propriétédans lequel, selon NAR, 72% des Américains blancs sont propriétaires, tandis que seulement 43% des Noirs américains possèdent une maison.

Alors que se passe-t-il ensuite ?

Il y a des signes clairs de refroidissement sur le marché du logement. Les ventes de maisons chutent déjà sept mois de suite parce que la hausse du coût d’achat et de financement d’une maison pousse plus de personnes hors du marché du logement. En règle générale, les prix chuteront à mesure que la demande se tarira et les taux hypothécaires finiront par se stabiliser.

Pour l’instant, cependant, les taux hypothécaires sont susceptibles d’augmenter davantage alors que la Réserve fédérale continue d’augmenter les taux d’intérêt dans sa lutte contre l’inflation.

La Fed ne détermine pas directement le taux que les emprunteurs paient sur les prêts hypothécaires. Au lieu de cela, les taux hypothécaires suivent le rendement du Trésor américain à 10 ans. Alors que les investisseurs anticipent les hausses de taux de la Fed, ils vendent souvent des obligations du Trésor, augmentant les rendements et donc les taux hypothécaires.

Combien de maison puis-je me permettre?

La plupart des experts en politique du logement affirment que la construction d’un approvisionnement régulier de nouvelles maisons à prix raisonnable est nécessaire pour résoudre la crise de l’abordabilité. Mais comme ces maisons ne sont pas aussi rentables pour les constructeurs que les maisons plus grandes et plus chères, cela nécessitera un effort concerté des secteurs public et privé.

En mai, l’administration Biden a annoncé que Plan d’action offre de logements pour combler l’écart d’abordabilité et réduire les coûts de logement. Le plan vise à accroître l’offre de logements abordables en améliorant le financement fédéral existant et en incitant les zones à réformer les politiques de zonage et d’utilisation des sols pour construire des logements moins chers. Il invite également les constructeurs de maisons à adopter des méthodes de construction plus efficaces.

Mais rien de tout cela n’est une solution rapide, et certaines d’entre elles nécessiteront une action du Congrès.

Par ailleurs, la Federal Housing Finance Administration, qui supervise les géants hypothécaires Fannie Mae et Freddie Mac, plans annoncés cet été pour élargir les options de financement immobilier pour les acheteurs, en particulier ceux de couleur, afin de combler l’écart racial d’accession à la propriété. Ces programmes comprennent une aide à la mise de fonds, des primes d’assurance hypothécaire réduites et un système de rapport de solvabilité qui tient compte de l’historique des paiements de loyer.
Certaines de ces idées, notamment : nouveaux prêts sans mise de fonds sans frais de clôture pour les acheteurs dans des quartiers noirs ou hispaniques spécifiques, sont déjà là.

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