Opinion: la vision baissière de Steve Murray sur les futures ventes de maisons

Au cours de la dernière période d’inflation élevée aux États-Unis – les années 1970 et le début des années 1980 – l’inflation n’a pris fin qu’au Réserve fédérale intérêt accru à des sommets sans précédent et à une croissance limitée de la masse monétaire.

Pendant ce temps, les événements suivants ont eu lieu :

  • Les ventes de maisons existantes ont culminé à 3,8 millions en 1979 et n’ont plus jamais atteint ce niveau jusqu’en 1996.
  • Le nombre de ménages a augmenté de 23,3 %, passant d’environ 80,7 millions de ménages à 99,6 millions.
  • L’hypothèque typique de 30 ans avait des taux d’intérêt à deux chiffres jusqu’au milieu des années 1990.
  • La Moyenne industrielle Dow Jones a atteint un pic corrigé de l’inflation au milieu de 1966 et n’est pas revenu à ce niveau.

Le nombre moyen de ménages ayant acheté un logement de 2011 à fin 2019 était de 4,51 %. Pour les années 2020 et 2021, la moyenne était de 5,15 % ou 0,64 % supérieure à celle des neuf années précédentes.

Par rapport au nombre total de ménages en 2021 (129,9 millions) aux États-Unis, l’augmentation des ventes de maisons basée sur ces facteurs était égale à 669 300 ventes de maisons supplémentaires au-dessus de la moyenne des neuf années précédentes.

Le pourcentage médian de tous les ménages (locataires et propriétaires) qui ont acheté une maison chaque année au cours des 43 dernières années était de 4,68 %. Toujours dans ce scénario, l’augmentation du nombre de maisons vendues en 2020-2021 s’est chiffrée à des centaines de milliers.

Qu’est-ce que cela signifie pour les sociétés de courtage et les courtiers dans les années à venir ?

En supposant que l’inflation reste au centre des préoccupations de la Réserve fédérale, les taux d’intérêt hypothécaires resteront supérieurs à 5 % à 6 % dans les années à venir.

Les ventes de maisons ne se redresseront pas où ils se trouvaient au cours de n’importe laquelle des années entre 2018 et 2021 – certainement pas les niveaux de 2020-2021. En fait, et encore une fois en supposant qu’il faudra un certain temps à la Fed pour contenir l’inflation, il pourrait s’écouler de nombreuses années avant que nous voyions le niveau des ventes de maisons observé au niveau 2020-2021.

Il est peu probable que le niveau actuel des ventes de maisons soit aussi mauvais qu’il l’était en 2008-2010, lorsqu’une moyenne de 4,2 millions de maisons existantes ont été vendues. Mais cela ne se rapprochera pas des 6+ millions que nous avions en 2021.

Surcapacité des courtiers

Le secteur a une grande surcapacité de courtiers, avec près de 1,6 million dans les rangs. Attendez-vous à ce que ce nombre diminue une fois que la réalité de la baisse des ventes de maisons s’installera.

Comme nous l’avons vu lors des récessions précédentes, la plupart agents et équipes productifs accumuleront des parts plus importantes de l’activité restante, ce qui rendra plus difficile pour les producteurs marginaux de rester compétitifs.

Les agences immobilières subiront une nouvelle pression

Si le passé est un guide, les sociétés de courtage se retrouveront sous un nouveau stress, avec des marges brutes inférieures à celles d’un ralentissement précédent et aucune voie pour augmenter cette importante mesure. Ceux qui disposent de services connexes bénéficieront de multiples revenus et flux de revenus, mais même dans ce cas, les marges des services hypothécaires et de règlement sont également soumises à une pression énorme alors que ces industries s’adaptent au nouveau niveau des ventes de maisons.

Les principales sociétés de courtage de toutes tailles, marques, modèles et zones géographiques se concentreront sur les grands domaines : recruter des talents, développer des talents et gérer avec soin les états des profits et pertes.

C’est marrant, le succès dans l’immobilier revient toujours à ces fondamentaux. La seule exception à l’heure actuelle est que les agences immobilières doivent gérer tout cela dans un effondrement des ventes de maisons d’une durée et d’une profondeur incertaines.

Steve Murray est conseiller principal auprès de Tendances réelles et un partenaire avec un cabinet de conseil en courtage Conseil RTC.

Cette colonne ne reflète pas nécessairement les opinions des éditeurs de RealTrends et de ses propriétaires.

Pour contacter l’auteur de cette histoire :
Steve Murray à smurray@realtrends.com

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