Jerome Powell vient d’avertir que le marché immobilier américain a besoin d’une “correction difficile” pour que les gens puissent à nouveau s’acheter une maison⁠ – mais voici pourquoi ce ne sera pas comme 2008

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Jerome Powell vient d’avertir que le marché immobilier américain a besoin d’une “correction difficile” pour que les gens puissent à nouveau s’acheter une maison⁠ – mais voici pourquoi ce ne sera pas comme 2008

Les investisseurs immobiliers se sont largement bien comportés ces dernières années. Mais avec des taux d’intérêt plus élevés, les choses pourraient changer.

La Réserve fédérale américaine a relevé son taux de référence de 0,75 point de base mercredi, marquant la troisième hausse de ce type consécutive.

Des taux d’intérêt plus élevés se traduisent par des versements hypothécaires plus élevés, ce qui n’est pas une bonne nouvelle pour le marché du logement. Mais le refroidissement des prix de l’immobilier fait partie de ce qui doit être fait pour maîtriser l’inflation.

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“À plus long terme, nous avons besoin que l’offre et la demande correspondent mieux afin que les prix des logements augmentent à un niveau raisonnable, à un rythme raisonnable, et que les gens puissent se permettre d’acheter à nouveau”, a déclaré mercredi le président de la Fed, Jerome Powell. “Nous devrons probablement apporter une correction au marché du logement pour revenir à cet endroit.”

“D’un point de vue en quelque sorte cyclique, cette correction difficile devrait rééquilibrer le marché immobilier.”

Ces mots peuvent sembler effrayants, en particulier pour ceux qui ont vécu la dernière crise financière – où le marché du logement a traversé une correction très, très difficile.

Mais les experts disent qu’il y a de bonnes raisons de croire que peu importe comment les choses tournent, ce ne sera pas un retour en 2008.

Normes de prêt plus élevées

Les pratiques de prêt douteuses dans le secteur financier ont été un facteur majeur à l’origine de la crise du logement de 2008. La déréglementation financière a rendu plus facile et plus rentable l’octroi de prêts risqués, même à ceux qui n’en avaient pas les moyens.

Ainsi, lorsqu’un nombre croissant d’emprunteurs n’ont pas réussi à rembourser leurs prêts, le marché du logement s’est effondré.

C’est pourquoi la loi Dodd-Frank a été adoptée en 2010. La loi a imposé des restrictions au secteur financier, y compris la création de programmes pour empêcher les sociétés de prêts hypothécaires et les prêteurs d’accorder des créances douteuses.

Des données récentes suggèrent que les prêteurs sont en effet plus stricts dans leurs pratiques de prêt.

Selon la Federal Reserve Bank de New York, la cote de crédit médiane des prêts hypothécaires nouvellement émis était de 773 pour le deuxième trimestre de 2022. Pendant ce temps, 65 % de la dette hypothécaire nouvellement émise concernaient des emprunteurs dont la cote de crédit était supérieure à 760.

Dans son rapport trimestriel sur la dette et le crédit des ménages, la Fed de New York a déclaré que “les notes de crédit sur les nouveaux prêts hypothécaires restent assez élevées et reflètent des critères de crédit toujours stricts”.

Propriétaires en bon état

Lorsque les prix des maisons ont augmenté, les propriétaires ont accumulé plus de capitaux propres.

Selon le fournisseur de technologies et de données hypothécaires Black Knight, les titulaires de prêts hypothécaires ont désormais accès à 2,8 billions de dollars supplémentaires en valeur nette de leurs maisons par rapport à il y a un an. Cela représente une augmentation de 34 % et plus de 207 000 $ de capital supplémentaire disponible pour chaque emprunteur.

De plus, la plupart des propriétaires n’ont pas fait défaut sur leurs prêts, même au plus fort de la pandémie de COVID-19, où les blocages ont envoyé des ondes de choc dans l’économie.

Bien sûr, ce sont ces programmes d’exonération d’hypothèque qui ont sauvé les emprunteurs en difficulté : ils ont pu suspendre leurs paiements jusqu’à ce qu’ils retrouvent une stabilité financière.

Le résultat semble bon : la Fed de New York a déclaré que le solde hypothécaire à 90 jours plus le ratio de délinquance restait à 0,5 % à la fin du deuxième trimestre, proche d’un niveau record.

L’offre et la demande

Dans un récent épisode de The Ramsey Show, l’animateur Dave Ramsey a souligné que le gros problème en 2008 était “une offre excédentaire massive parce que des exécutions se produisaient partout et que le marché s’était simplement figé”.

Et le krach n’a pas été causé par les taux d’intérêt ou la santé de l’économie, mais plutôt par “une panique immobilière”.

À l’heure actuelle, la demande de logements demeure forte alors que l’offre est toujours tendue. Cette dynamique pourrait changer si la Fed tente de freiner la demande en augmentant les taux d’intérêt.

Ramsey reconnaît le ralentissement du rythme de croissance des prix de l’immobilier en ce moment, mais ne s’attend pas à une crise comme celle de 2008.

“Ce n’est pas toujours aussi simple que l’offre et la demande, mais c’est presque toujours le cas”, dit-il.

Cet article fournit uniquement des informations et ne doit pas être interprété comme un conseil. Il vient sans aucune sorte de garantie.

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