5 raisons pour lesquelles le logement est si cher maintenant

Alors que l’inflation, les prix de l’essence et d’autres coûts croissants ont mis à rude épreuve les portefeuilles des gens, le logement reste un défi pour les acheteurs et les locataires.

Selon les données de la Réserve fédérale de St. Louis, le prix médian des maisons a augmenté de plus de 15 % au cours de la dernière année. Et les locataires ressentent la même douleur : en moyenne, les loyers en mai étaient 15 % plus élevés qu’un an plus tôt, selon Redfinmais dans certaines villes, comme Austin, Nashville ou Seattle, l’augmentation a plus que doublé.

Tout cela rend de plus en plus difficile de trouver et de fournir un abri. Et bien qu’il semble que la situation se soit aggravée ces derniers mois, les prix des logements augmentent régulièrement depuis une décennie, rendant l’accession à la propriété et les loyers abordables hors de portée pour beaucoup.

Voici un aperçu de certains des facteurs qui contribuent au marché du logement difficile et qui est le plus touché.

Inflation et intérêts hypothécaires

Au premier trimestre de 2021, le prix médian des maisons aux États-Unis était de 369 800 $, selon le Réserve fédérale de Saint-Louis. Au premier trimestre de 2022, le prix médian des maisons était passé à 423 600 $.

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Graphique par Jenna Cohen / PBS NewsHour

Alors que l’inflation augmentait, l’indice des prix à la consommation atteignant un Augmentation de 9 % en glissement annuel en juin, le plus élevé depuis plus de 40 ans – la Réserve fédérale a commencé à relever les taux d’intérêt. Cela a conduit à des taux hypothécaires plus élevés, qui sont le produit de l’inflation et des taux d’intérêt, a déclaré Daryl Fairweather, économiste en chef de la société de courtage immobilier Redfin. “Parce que l’inflation a augmenté, cela signifie que quiconque prête de l’argent sait qu’à moins de facturer un montant plus élevé, il ne récupérera pas vraiment sa vraie valeur. [mortgage] intérêts parce que l’argent dans le futur ne vaudra pas autant que l’argent aujourd’hui si vous avez de l’inflation.

Le résultat est brutal et coûteux, les augmentations. Selon Freddie Mac, le taux moyen d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans a presque doublé depuis cette période l’année dernière, passant de 2,8 % en juin 2021 à 5,52 % en juin de cette année.

En conséquence, la demande de logements, et avec elle les prix des logements, a légèrement diminué. Mais ce que les gens peuvent économiser sur le prix d’achat pourrait être effacé si les taux hypothécaires sont pris en compte, qui, à leurs niveaux actuels, peuvent ajouter près de 100 000 $ au coût d’un prêt hypothécaire de 200 000 $ sur une période de 30 ans.

Un salaire

Bien que l’inflation soit un facteur récent, les prix des logements ont augmenté depuis le creux du krach immobilier en 2012.

L’achat d’une maison est hors de portée pour de nombreuses personnes dont les salaires n’ont pas suivi l’inflation et la hausse générale des prix. Un février 2022 Rapport de l’Association nationale des agents immobiliers trouvé, un ménage gagnant entre 75 000 $ et 100 000 $ par année pourrait se permettre environ la moitié des inscriptions de maisons actives.

En 2020, le revenu médian des ménages était de 67 521 $, selon les données du recensement analysées par la Réserve fédérale. Pour les personnes de cette tranche de revenu, les options ont rapidement diminué – elles ne pouvaient se permettre que 34% du parc de logements disponibles. Selon le rapport, seuls « 35 % des Blancs, 25 % des Hispaniques et seulement 20 % des Noirs américains ont des revenus supérieurs à 100 000 $.

Au milieu des prix qui montent en flèche, de nombreux acheteurs potentiels ont essentiellement deux options : louer là où ils se trouvent ou déménager ailleurs.

Acheter une maison dans un quartier plus abordable peut sembler attrayant, mais cela peut être insoutenable pour ceux qui doivent vivre là où ils travaillent. Et l’achat d’une maison sur n’importe quel autre marché crée ses propres effets d’entraînement.

1950-2020

Graphique par Jenna Cohen / PBS NewsHour

Si un acheteur potentiel vit à San Francisco, “où le prix médian d’une maison est de 1,5 million de dollars, et que vous déménagez à Sacramento où il s’élève plutôt à 450 000 dollars, c’est une énorme économie”, a déclaré Fairweather. «Mais ce qui se passe alors, c’est que les prix des logements à Sacramento augmentent et les personnes qui vivent à Sacramento, en louant, par exemple, font face à beaucoup plus de concurrence. Leurs impôts fonciers, probablement des taxes, augmentent également. Et donc les locaux sont tarifés et doivent ensuite passer au prochain métro le plus abordable.

Même les petits appartements sont trop chers pour les travailleurs à faible revenu, selon la National Low Income Housing Coalition. En 2021, un employé devrait gagner 24,90 $ de l’heure pour s’offrir un “modeste appartement de deux chambres”. NLIHC a écrit: dans un rapport récent Bien que certains États et villes aient des salaires minimums supérieurs au minimum fédéral de 7,25 dollars de l’heure, actuellement aucun travailleur dans le pays qui gagne un salaire minimum d’État, fédéral ou local ne peut gagner une semaine de travail de 40 heures est “un modeste maison de location de deux chambres à un loyer équitable, selon le rapport.

“Le logement au bas du marché locatif”, a déclaré Steve Berg, vice-président des programmes et des politiques de l’Alliance nationale pour mettre fin à l’itinérance, “a continué de croître beaucoup plus rapidement que le revenu au bas du marché salarial”.

Le plus gros problème dans le coût de la recherche d’un abri est l’offre. Selon Freddie Mac, les États-Unis manquent de 3,8 millions d’unités nécessaires pour répondre à la demande actuelle.

“Les constructeurs n’ont pas construit suffisamment pour répondre à la demande”, a déclaré Fairweather. “Dans les années 2010, nous avions construit moins de maisons qu’au cours de n’importe quelle décennie des années 1960. Mais la demande nette a continué d’augmenter, d’autant plus que la génération Y est entrée dans l’ère de l’achat d’une maison.”

taux hypothécaire du coût total

Graphique par Jenna Cohen / PBS NewsHour

Washington, DC, par exemple, avait environ 156 000 unités de moins que nécessaire en 2019, selon un nouveau rapport Up For Growth, une organisation à but non lucratif dédiée à mettre fin à la pénurie de logements. Et au cours de la dernière décennie, Phoenix, Boise et Salt Lake City ont chuté de 5% par rapport à ce dont ils avaient besoin cette année-là, selon le rapport.

“Quelqu’un l’a comparé à des chaises musicales, vous savez, vous êtes en lock-out”, a déclaré Berg. «Ils ne sont pas en reste car ils sont un coureur lent. Ils sont bloqués parce qu’il n’y a pas assez de places.

Bien que l’aide fédérale au logement soit disponible, principalement par le biais du programme Housing Choice Voucher, le programme ne peut pas aider tous ceux qui en ont besoin, a déclaré Berg. Dans le cadre de ce programme, le gouvernement fédéral paie une partie ou la totalité du loyer pour les familles à faible revenu, les personnes handicapées et les personnes âgées.

« Il est financé de telle manière qu’environ un quart des personnes qui ont besoin d’aide obtiennent effectivement de l’aide. Et les trois autres quarts sont inscrits sur une liste d’attente et attendent parfois des années pour entrer dans le programme”, a déclaré Berg.

Éteindre

La meilleure solution, a déclaré Berg, est que les communautés construisent des logements locatifs modestes. Mais les plans de zonage locaux peuvent constituer des obstacles importants à cela. “Il y a un phénomène appelé NIMBYisme, pas dans mon jardin, où les gens qui ont déjà acheté une maison, une maison unifamiliale, ne veulent souvent pas que leur quartier change” avec l’ajout de maisons plus petites et plus abordables, a déclaré Fairweather.

Lorsque les lois de zonage restreignent les nouvelles constructions à plus forte densité, cela peut faire grimper les prix des logements et les loyers, poussant certaines personnes à quitter complètement leur maison. un 2020 Enquête du Government Accountability Office ont constaté que, toutes choses étant égales par ailleurs, une augmentation de 100 $ du loyer médian était associée à une augmentation de 9 % du taux estimé de sans-abrisme aux États-Unis

La grande image

Le logement en Amérique a principalement été utilisé comme un moyen de créer de la richesse. Mais dans une crise du logement où certains ne trouvent pas de logement selon leurs moyens ou pas du tout, il y a aussi des générations de conséquences financières et socio-économiques, disent les experts.

“Si le logement est la principale source de richesse et qu’il est transmis de génération en génération, alors il est vraiment important que vos grands-parents aient pu acheter une maison, disons dans les années 1950 ou 1960 avant que le Civil Rights Act ne soit engagé”, Fairweather a dit.

Ces impacts sur la richesse des générations peuvent également exacerber l’écart de richesse raciale Notes d’étude Brookings 2021.

« L’accession à la propriété est souvent considérée comme la porte d’entrée du rêve américain et la porte d’accès à la richesse intergénérationnelle. Cependant, cette voie est souvent moins praticable pour les Noirs américains qui possèdent 46,4 % de propriétaires contre 75,8 % de familles blanches », note l’étude. facteurs contribuant à l’écart de richesse raciale.

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